Hvenær er “rétti tíminn” í viðhaldi fasteigna?
Það er því miður staðreynd að viðhaldi fasteigna á íslandi er víða mjög ábótavant og oftar en ekki er beðið of lengi með að framkvæma eðlilegt viðhald þeirra. Algengt er að til okkar komi húsfélög þar sem ástand fasteignar er orðið mjög slæmt, íslenska aðferðin hefur lengi verið sú að bíða með viðhald og viðgerðir þangað til í óefni er komið með tilheyrandi aukakostnaði og raski sem hægt hefði verið að koma í veg fyrir með reglubundnu viðhaldi.
En hvað er þá reglubundið viðhald og hvernig er best að sinna og framkvæma eðlilegt viðhald? Ein leið að okkar mati er að gera viðhaldsáætlun til lengri tíma og nefni ég hér sem dæmi 7-10 ár. Í viðhaldsáætlun er sett upp skilmerkilega hvaða verkefnum þarf að framkvæma einu sinni á ári, hvaða verkefnum þarf að sinna á 1-3 ára fresti, 3-5 ára á fresti o.sv.fr. Hjá nágrönnum okkar á Norðurlöndum hafa slíkar viðhaldsáætlanir verðið gerðar mjög lengi með góðum árangri, reynsla sýnir nefnilega að góð langtíma áætlun í viðhaldi fasteigna leiðir til ódýrari rekstrarkostnaðar. Við hjá Eignaumsjón leggjum í ríkara mæli áherslu á það að okkar viðskiptavinir fari að hugsa um viðhald fasteigna sinna til lengri tíma ekki síst fjármögnunar viðhaldskostnaðar
Samráð eigenda
Eigendur í fjölbýli þurfa að koma sér saman um rekstur, viðhald, fjármál o.sv.fr á löglega boðuðum fundum, mál sem tengjast viðhaldi fasteignar er því eins og áður sagði oft ekki rædd eða skilgreind nógu vel enda skortir oftar en ekki þekkingu. Nokkrar leiðir eru í stöðunni en hér að neðan er einfalt dæmi sem við hjá Eignaumsjón höfum ráðlagt okkar viðskiptavinum með einföldum hætti hvernig hægt væri að standa að málum.
- Boða til löglegs fundar með eigendum þar sem fundarefni er t.d “Viðhaldsáætlun næstu 7-10 ára.
- Fá samþykkt fundarins til þess að ráða sérfróðan aðila til þess að gera ástandsskýrslu og kostnaðarmat á viðgerðum og viðhaldi.
- Viðhaldsáætlun næstu 7-10 ára lögð fram á húsfundi með sundurliðun á aðgerðum og kostnaði vegna þeirra.
- Nauðsynlegar aðgerðir og viðhald sem strax þarf að framkvæma.
- Viðhald og viðgerðir næstu 1-3 ára.
- Næstu 3-5 ára
- Næstu 5-10 ára.
Þegar áætlanir eins og hér er nefnd að ofan eru gerðar minnka líkur á óvæntum kostnaði, verðgildi eignarinnar heldur sér, heildarmynd fæst á allan rekstur og viðhald hússins ásamt því að greiðsludreifing í framkvæmdarsjóð verður jafnari, þannig helst fasteign í góðu og stöðugu ástandi. Þetta er í raun ekki eins flókið og margir ætla.
Einnig þarf að vanda vel til verka um efnisval og gæði þeirra vöru sem notuð er til viðhalds og viðgerða í dag, oft eru notaðir of ódýrir kostir við viðhald og viðgerðir á húsum sem eru í raun einskonar “einnota” aðgerðir, staðreyndin er sú að betra er að fjárfesta í góðum vörum sem oft eru dýrari í innkaupum en hafa lengri og betri endingartíma og verða þarf af leiðandi hagkvæmari þegar til lengri tíma er litið og niðurstaðan verður mun varanlegri lausn fyrir fasteignaeigendur.
Eignaumsjón – þjónusta við eigendur fasteigna
Fyrirtækið Eignaumsjón hefur verið leiðandi á markaðnum í heildarþjónustu í rekstri bæði atvinnu- og íbúðarhúsnæðis í mörg ár.
Í raun er Eignaumsjón skrifstofa húsfélags og þar er haldið utanum fjármál og bókhald, aðal- og húsfundir haldnir ásamt útvegun á aðkeyptri þjónustu svo sem verktaka í minniháttar viðhaldsverk, tilboð í tryggingar, tilboð í ræstingu, samskipti við einstaka eigendur við lausn hina ýmsu mála og síðast en ekki síst tengingar og tilboð við fagaðila við gerð á ástandsskýrslum og kostnaðarmati við gerð á viðhaldsáætlunum.
Eignaumsjón hefur undanfarið unnið að þróun á nýjum og öflugum hugbúnaði, sérsniðinn er að þörfum hús- og rekstrarfélaga, sem miðar m.a. að því að safna saman dýrmætum gögnum og sögu viðkomandi fasteignar. Með þessum búnaði ásamt öflugu starfsfólki með haldgóða menntun og reynslu mun Eignaumsjón áfram leitast við að aðstoða eigendur fasteigna af fremsta megni.
Bjarni Þór Ólafsson byggingafræðingur B.S.c.
Greinin birtist í Fréttablaðinu 16. september 2013